物业服务企业成立及资质管理

第十一章 物业服务企业成立及资质管理
物业服务作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
第一节 物业服务企业知识
物业服务企业是依照委托管理的契约，按照法律和业主的意图，受托对物业项目实施专业化管理和经营，并向用户提供以全方位、多层次有偿服务作为主要经营活动，风险与利益一致，以经营为目的，能独立承担民事责任，依法成立的经济实体。
一、物业服务企业的概念和特征
物业服务企业的特征可以归纳为以下三点。
(一)独立的企业法人
物业服务企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业服务资质;独立核算自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任:所提供的服务是有偿的和营利性的。
(二)属于服务性企业
物业服务企业的主要职能是通过对物业项目的管理和提供相关服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业服务企业的「产品」就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
(三)具有一定的公共管理性质的职能
物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
物业服务企业的分类
物业服务企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分
.全民所有制物业服务企业
全民所有制物业服务企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原有企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业服务市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业服务企业
集体所有制物业服务企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理自己开发的各类房产。
3.民营物业服务企业
民营物业服务企业是指民营性质的物业服务企业，
4.外资物业服务企业
外资物业服务企业是指以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业服务企业。
5.其他物业服务企业
其他物业服务企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业服务企业。
(二)按股东出资形式来划分
1.物业服务有限责任公司
物业服务有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2.物业服务股份有限公司
物业服务股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3.股份合作型物业服务企业
股份合作型物业服务企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。